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中国人意大利投资置业流程(2)

中国人意大利投资置业流程(2)


初步协议阶段
第二阶段为买卖双方就房地产买卖交易进行接洽和谈判,签署并互换房地产 买卖初步协议(Compromesso)。该阶段应注意以下问题:

a. 初步协议
初步协议应在具有丰富经验的意大利律师协助下签署,该协议主要规定以下 内容:
l 对所出售的房地产进行详细界定,包括提供在当地土地登记机关 (Catasto)的土地登记编号,有关房地产的边界四至图等;
l 购买价格及定金;
l 明确卖方无条件出售相关房地产的法律义务;
l 交割日期;
l 处理在调查过程中发现的抵押或其他问题等;
l 必要的协议附件,能源效能证书(APE 证明)等。
如果初步协议签署和最终的交割日期之间相隔时间比较久,还应将初步协议 在当地相关机构予以登记,防止卖方出现一房多卖的现象。

b. 定金
初步协议签署时需要支付定金(Caparra),一般为交易价格的 10-30%。应 注意这里的定金有两种,一种为立约定金(Caparra Confirmatoria),另一种为 解约定金(Caparra Penitenziale)。两种定金的含义和法律后果不同。
在立约定金情况下,如出现买方违约撤出交易,定金归卖方所有;如出现卖 方违约撤出交易,卖方需双倍返还定金给买方。在解约定金的情况下,出现买方 违约撤出交易的后果是一样的,买方交付的定金归卖方所有,但在卖方违约撤出 交易的情况下,卖方只需将定金返还给买方即可,无需双倍返还。