投资英国第二步:影响英国房地产投资价值的要素

邮政编码影响物业价格

  正确的邮政编码是非常宝贵及具有价值的,伦敦地产代理商Marsh &Parsons 总经理Peter Rollings 说:“就是以邮政编码SW6(富咸·Fulham)及SW10(西切尔西·West Chelsea)不超过两百米的差异为例,两个卧房单位在富咸就便宜了25%。买家往往把邮政编码作为购买房地产的一个重要准则。虽然任何一个聪明的人都可以感到这两百米是非理性的决定”。

  在现实中,英国邮政编码总结了其他方面所有的重要因素,如该地区的治安可靠性、司法制度、地方政府的服务及财政状况以及教育机会等,但笔者一直怀疑不少香港及中国父母早已把子女送到英国读书或研究,为什么现在还没有更多从中国来的中国企业家,或者香港人在英国置业呢?

  英国对非定居居民更提供有利的税率,例如,他们不必缴纳海外收入税款。正如全国房地产抵押贷款企业(Nationwide Mortgage Corporation)资深经济学家Martin Gehbauer 说,“这些都是海外现金买家,他们都不需要抵押全部海外收入”。那么,对本地及海外买家来说,英国的邮政编码是一个不可少的属性选择,房地产市场也不断推高其价格。

  我们怎样才能知道哪些邮政编码更有价值呢?事实上,大多数豪宅的邮政编码都是在伦敦市或其附近。《福布斯》(Forbes)是研究及英国最大房地产抵押贷款银行Halifax进行的分析,是以最长、不间断的月度房屋长期指数价作为基础研究的。附表列出了最昂贵的邮政编码。

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影响房地产价值的其他因素

  除了邮政编码外,其他影响英国的房地产价值的因素有:

  一、供给与需求:经济学家告诉我们,影响房地产的基本因素是供给与需求,即如果需求增长快于供应增长,房价则上涨。不过,在英国,兴建新房子的数字往往小于需求的增加,这也是英国房价上涨的根本原因。这同样可以用以解释在伦敦的房地产价格,因为那里再没有空间可以兴建。人们不应感到惊讶,当他们看到昂贵住房兴建自己的游泳池。

  但笔者发现,在人口老化的地区如在苏格兰阿巴甸(Aberdeen)虽然有很高的房屋需求,但也有大量的房屋空置。原因很简单,就是因为市场所供应的建筑不符合来自其他国家石油企业员工和管理人员的现代化需求而导致的。

  那么,经济学家所说的供给与需求必须稍作修订,“适当供给与需求”才能解释影响英国的房地产价格的真正原因。

  同时,愈来愈多单身专业人士希望拥有自己的住所,目前的房地产建筑结构顾及的是小家庭需求,笔者认为房地产发展商可能要重新考虑,英国和香港都是如此。这些专业人士都希望自己能够拥有独立的房子与高科技的建筑物。

  二、抵押贷款利率:一般来说,当抵押贷款利率低时,也是人们倾向于购买物业时,而且由于按揭还款通常是英国家庭每月支出最大的部分,所以利率高低会影响房价。如今,英国房地产业抵押贷款利率最低为1.99%,最高为5.99%。因此,根据经济学家的观点,现在是购买英国房地产的时候,但是英国地产代理LSL表示,今年8月,除了伦敦以外是房地产市场最差的一个月。每年8月阳光灿烂的日子都是英国房地产销售最高峰的时候;今年8月房地产平均上升0.2%,从7月到8月,房价的年增长率由3月份的10.5%放缓至7.7%。笔者认为今年8月房地产销售表现欠佳,纯粹因为英国当地人害怕失业,这才是真实购买房地产的最大障碍。

  三、银行对房地产抵押贷款的监管:在二十世纪五十年代至七十年代,银行抵押贷款有严格的限制。然而,随着对银行业放松监管、竞争加剧,房地产抵押出现上升。此外,还有新兴的按揭产品。产品如只付利息、自我认证和抵押贷款高达六倍的收入,使英国人民得到更多的抵押贷款,从而增加对房地产的需求。然而,在信贷紧缩的2008年,由于货币市场资金短缺,提供按揭数字下降,但伦敦的现金买家并没有受到信贷紧缩的影响。

  房地产的租赁陷阱

  目前,伦敦以外出现一个租赁陷阱的现象,陷阱是集中在大城市如曼彻斯特(Manchester)、利兹(Leeds)等地。两年前销售一落千丈,两个卧室的单位无处不在,到处都是未售出的房地产,卖家都要降价40%,不少投机地产商开发商已随之倒闭。但是,有足够现金的当地人以现金迅速抢购这些便宜的房地产。时至今日,地产市场已经没有足够的小单位发售给首次置业者。

  租赁陷阱的现象就是说租金价格高于贷款支付抵押金,换言之,每月平均支付的租金金额相比平均抵押付款金额高。例如:曼彻斯特由2007年7月的71%上升至2010年7月的114%,;利物浦已经从61%上升至110%。原因是较低的抵押贷款利息和高租金的要价。读者可以根据提供物业估值报告的英国房地产服务机构Hometrack那里寻找细节。

  因此,房地产专家最后作出了同样的结论,认为租赁陷阱趋势会持续下去:“银行对房地产作为发展城市区过于谨慎贷款,结果导致私人新工程建设继续放缓。”根据英国国家统计局显示,今年第一和第二季度的建筑项目下跌了24%。

  我们可以得出结论:英国房地产市场就像香港——租金收入和一个非常有吸引力的长期投资,如果在合适的时机以便宜的价格购入适当的地点。若大家都成功地这样做,我们都能成为百万富翁。